Последние новости

Аренда с минимальным ростом

23.09.2012
Аренда с минимальным ростом
Мучительно долгий процесс переговоров ретейлеров с девелоперами по поводу снижения арендных ставок закончился в пользу первых. Однако прогнозы экспертов на 2010 год выглядят довольно противоречивыми. Стоит ли ретейлерам готовиться к пересмотру новой системы расчетов арендной платы?

FR#11, 2011

Новые расчеты арендных ставок

В ситуации, сложившейся в 2009 году, объекты торговой недвижимости, имеющие серьезные недостатки, оказались в невыгодном положении, их владельцам пришлось прислушаться к условиям арендаторов под угрозой их потери и снизить ставки. В первом квартале участники рынка были дезориентированы – важным стал вопрос, на кого должно лечь бремя кризиса – на арендатора или арендодателя? В результате был найден компромисс: якорные арендаторы, являющиеся важным элементом торгового объекта, получили более выгодные условия, в то время как мелким арендаторам пришлось самим решать свои проблемы, не рассчитывая на значительные скидки.

Скорректировалась и схема расчетов арендных платежей. На смену контрактам с фиксированной ставкой пришел новый вид расчета ставки аренды как процента, взимаемого с товарооборота арендатора, или комбинированные системы расчета. К концу первого полугодия 2009 года на подобные системы расчета перешли многие арендаторы.

Величина процента зависит от специализации арендаторов:

– для продовольственных гипермаркетов – 4-8%;

– для супермаркетов бытовой техники и электроники – 3-6%;

– для прочих арендаторов среднее значение находится в пределах 10-16% и зависит от бренда и занимаемой площади.

Вопрос оплаты коммунальных платежей стал решаться отдельно. Для арендодателей оказалась более выгодна комбинированная система оплаты (минимальная фиксированная оплата и процент с оборота), так как, используя ее, арендодатель получает определенную защищенность от серьезных убытков и возможность планирования доходов.

Ставки аренды в торговых центрах в начале 2010 года зафиксировались в Москве в среднем на уровне:

– 110-320 USD за кв. м в год для якорных арендаторов;

– 500-2300 USD за кв. м в год для сопутствующих арендаторов. По данным компании «Магазин Магазинов» в ассоциации CB RICHARD ELLIS, в первой половине 2009 года на московском рынке арендные ставки сократились в среднем на 25-30% относительно конца 2008 года. При этом темпы снижения ставок были неодинаковыми в зависимости от размеров помещений, успешности и привлекательности торговых центров для розничных сетей.

Во второй половине 2009 года уровень арендных ставок достиг дна падения. В этот период времени не отмечено его резких колебаний.

Тенденции и прогнозы

По мнению аналитиков Jones Lang LaSalle, ставки расти не будут из-за дефицита качественных торговых площадей. Рост может быть только в отдельных успешных торговых объектах, где сформирован «лист ожидания» арендаторов. Общая тенденция для рынка аренды 2010 года – стагнация показателей арендного дохода собственников в соответствии с уровнем конца 2009 года.

При этом продолжится практика расчетов собственников и арендаторов в зависимости от доходов последних, то есть по схемам, предполагающим уплату процента с оборота торговой точки.

Однако аналитики компании «Магазина Магазинов» считают по-другому. Они исходят из того, что в Москве сейчас строится около 20 современных торговых центров с совокупной арендопригодной площадью, превышающей 900 000 кв. м.

Крупнейшими проектами являются «Вегас», Mall of Russia, River Mall, «Гагаринский», «Гудзон» и другие. В среднесрочной перспективе эксперты прогнозируют предложение торговых площадей на уровне 300 000-400 000 кв. м ежегодно. Они считают, что такой величины будет достаточно для удовлетворения потребностей в помещениях со стороны ретейлеров. В долгосрочном периоде, напротив, возможен их дефицит вследствие отсутствия новых проектов. С учетом того, что спрос на торговые площади стабилен, ставки вырастут в среднем на 5-10%.


Анна Комиссарова

Рейтинг

Наши партнеры