Последние новости

Дефицит, дефицит и еще раз дефицит

23.09.2012
Дефицит, дефицит и еще раз дефицит
Уровень вакантных площадей и количество новых торговых центров станут основными факторами, влияющими на рынок торговой недвижимости в 2011 году, говорится в новом отчете «Европейский ретейл 2011: 10 факторов», опубликованном международной консалтинговой компанией Cushman & Wakefield. Отчет был представлен на выставке MAPIC в Каннах

FR#14, январь 2011

Торговых центров будет строиться мало еще как минимум год или два. В 2011 году будет введено в строй около 5,2 млн кв. м новых торговых площадей (это самый низкий показатель за 30 лет). По владельцам магазинов сокращение предложения ударит ростом арендных ставок в качественных проектах. Именно поэтому ретейлеры продолжат осторожно и избирательно подходить к поиску новых помещений.

1. Предложение. Дефицит, дефицит и еще раз дефицит качественных торговых площадей.

2. ВВП. Пока основными факторами, влияющими на восстановление экономики, остаются объемы торговли и инвестиции, стремление избежать второй волны кризиса будет доминировать в умах ретейлеров в 2011 году.

3. Издержки. Из-за падения ставок в 2008/2009 годах, расходы на аренду остаются приемлемыми, но рост издержек, например в производстве и логистике, может затруднить развитие ретейла.

4. Рабочая сила. Уровень безработицы стабилизировался в большинстве европейских стран. Однако в следующем году она может вырасти, если сокращения в госсекторе не будут компенсированы новыми рабочими местами в частном секторе.

5. Кредитный рынок. Ожидается, что процентные ставки в Европе будут оставаться низкими еще долго, и это должно помочь бизнесу и потребителям в 2011 году, помогая «подсластить пилюлю» от сокращения расходных статей бюджета европейских государств. Основным трендом в 2011 году ожидается увеличение банковского кредитования.

6. Торговля. Ожидается неравномерное восстановление объемов продаж, которое будет идти в ногу с восстановлением ВВП. Но продажи дорогих товаров еще не скоро вернутся на докризисный уровень. Лучше всего себя будут чувствовать продавцы экономсегмента.

7. Строгие правительственные меры будут задерживать рост и могут задержать восстановление в некоторых отраслях. Европейские страны, где правительства предпочитают увеличивать налоги, не уменьшая затраты, могут сильно пострадать в 2011 году.

8. Регулирование. Выглядит как слон в посудной лавке. Изменения в регулировании будут иметь большое влияние на рынок в 2011 году, особенно в то время, как ретейлеры пытаются приспособиться к изменениям в бухгалтерском учете аренды, которые запланированы на 2012 или 2013 годы.

9. Спрос. Со стороны ретейлеров останется осторожным и выборочным, но при меньшем количестве новых проектов на рынке будет наблюдаться сильная конкуренция за лучшие места.

10. Демографическая ситуация. Это критический фактор, влияющий на европейский ретейл. Эксперты ожидают, что в 2011 году работающее население Европы достигнет максимума. Но это повлияет на бизнес-планирование, а не на кратковременные схемы продаж.

В России главным фактором влияния в 2011 году будет «не тяжелая рука рынка», а административный рычаг. Так, в Москве решение мэрии о замораживании строительства торговых центров в городе уже привело к тому, что владельцы торговых сетей переориентировались на street-retail. Прогноз по ставкам аренды в этом сегменте – умеренно-оптимистичны: в следующем году ставки будут стабильными, с тенденцией к росту на уровне инфляции, то есть на 7-10%. В любом случае, где бы вы ни решили открывать магазин – в торговом центре или отдельно стоящем здании, стоит прислушаться к советам Светланы Яровой, руководителя проектного отдела компании Astera.

По ее словам, арендная ставка сейчас зависит не столько от профиля арендатора, сколько от места расположения. Магазины около метро сдаются по цене $1200-2000 кв. м/год (площади до 2500 кв. м), магазины на трассах и в спальных районах – по цене $500-800. Цены указаны без НДС, коммунальных расходов и ежегодной индексации (обычно она составляет 7-10% в зависимости от инфляции). В регионах наблюдается сильный рост индексации, доходящий иногда до 15-18%. Нельзя соглашаться на такие условия потому, что они совсем не отвечают современному положению на рынке. В ходе переговоров, как правило, владельцы соглашаются на индексацию до 10%, но главное эти переговоры провести.

В street retail очень важно оговорить возможность различных видов оплаты: безналичная, комбинированная, наличная; помесячно/поквартально, как будет удобнее всем сторонам.

При планировании стоит обратить особое внимание не только на условия открытия магазина, но и на условия его закрытия (конечно, открываясь, вы планируете торговать долго и счастливо, но обстоятельства бывают разными, и лучше подстелить соломку заранее). Бюджет на выход из проекта – это ваша ответственность за расторжение договора. Иногда дело обходится тем, что страховой депозит останется у собственника, но бывают и другие штрафы. Страховой депозит почти всегда стандартный и равен двум месячным ставкам.

Затраты на вход в торговый центр ниже, чем на открытие магазинов стрит-ретейла. Есть арендная ставка и депозит. Кроме того, владельцы могут брать дополнительную плату за витрины и страховку. Это надо сразу оговаривать. Обычно торговые центры обязывают арендаторов не только страховать свое имущество, но и оплачивать часть общей страховки центра. И неважно, в каком виде она будет: отдельной строкой или составной частью компенсационных расходов. Иногда есть отдельная страховка за разбитые витрины.

В торговом комплексе могут быть штрафы за несвоевременное открытие магазина (например, когда продавщицы договариваются с охранником, оставляют ему ключи, и он открывает магазин). Иногда бывает другая ситуация: две подружки-продавщицы в середине дня закрывают магазины, чтобы сходить покурить. Для вас как для арендатора эта ситуация чревата тем, что вам могут отказать в продлении договора.

Рекламный бюджет (покупка новогодней елки, шариков, заказ клоунов и многое другое) ложится на плечи арендатора, арендодатель берет на себя только функции организатора. В некоторых торговых центрах это необязательно, но в крупных торговых комплексах вы обязаны участвовать в бюджете.

Обратите внимание: в новых торговых комплексах возможен ремонт помещения за счет арендодателя.

Срок заключения договора зависит от сроков выхода на точку безубыточности проекта. Если по вашим расчетам вы достигнете ее через 2,5 года, а помещение вам предлагают на 11 месяцев, такой договор подписывать нельзя. Можно попробовать добиться особых гарантий от арендодателя, что вы через 11 месяцев останетесь на том же месте. Есть разные механизмы, которыми не всегда пользуются арендаторы: можно сделать краткосрочный договор с дополнительным долгосрочным или попробовать прописать в договоре дополнительные санкции. Все зависит от того, насколько в вас заинтересован будущий арендодатель.

Стандартные сроки заключения договора: 11 месяцев, 3 года, 5 лет. Для крупных арендаторов возможно соглашение на 7 лет.

В договоре аренды должна быть предусмотрены индексация (или соответствие Росстату, или конкретная цифра), четко прописаны штрафные санкции в случае преждевременного разрыва договора. И не стоит сразу пытаться уменьшить штрафные санкции, потому что арендодатель тоже хочет иметь гарантии, что к нему в проект придет арендатор, который заранее все просчитал, а если вы пытаетесь при договоре эти санкции жестко убрать, то для арендодателя это станет признаком вашей неуверенности. В этом случае вам не укажут на дверь, но будут сильно затягивать процесс переговоров, чтоб вы не ушли совсем, висели на крючке, но если найдут арендатора, который будет согласен со штрафами, то возьмут его.

Если вы решите уйти из торгового центра, то где-то вы обойдетесь тем, что страховой депозит останется у собственника торгового центра, а где-то с вас возьмут дополнительные штрафы, и чем крупнее проект, тем эти санкции выше. Об этом тоже лучше знать заранее.

Галина Кузнецова

Усредненные ставки аренды в торговых центрах для Москвы:

Якорный арендатор – $150-200 за кв. м/год,

Средний формат – $300-500 за кв. м/год,

Торговая галерея – $500-800 (за кв. м/год).

Ежегодная индексация – 5-10% по Росстату. Оплата только безналичным расчетом, помесячная или поквартальная

Рейтинг

Наши партнеры