Последние новости

Итоги рынка торговой недвижимости 2011

23.09.2012
Итоги рынка торговой недвижимости 2011
Минувший год принес долгожданное оживление российскому рынку торговой недвижимости. После двух лет отсутствия иностранные инвесторы вновь проявляют интерес к России. К концу III квартала 2011 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость превысил результат рекордного 2008 года. Подробнее об итогах 2011 года читайте далее

FR#17, январь 2012

Рекорд побит

По данным компании Cushman & Wakefield, в этом году сегмент торговой недвижимости в России впервые с 2007 года вышел на первое место по объему инвестиций. На этот сегмент к настоящему моменту приходится 43% инвестиций. За первые три квартала 2011-го объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 6,5 млрд. долларов. (К слову сказать, в Китае в 2011 году инвестиции в торговую недвижимость составили 6,35 млрд долларов. – Прим. FR.) Это на 60% больше, чем за аналогичный период 2010 года и на 12% больше итогов 2008 года (5,8 млрд долларов), который до настоящего момента был самым успешным на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость.

Россияне все больше денег тратят на непродовольственные товары. По данным отчета компании Cushman & Wakefield, анализ структуры оборота розничной торговли показывает, что, как и ранее, оборот розничной торговли непродовольственными товарами растет значительно быстрее, чем оборот розничной торговли продуктами питания. По итогам третьего квартала года оборот розничной торговли России вырос на 6%, при этом рост сегмента непродовольственных товаров составил 9,6%, а оборот розничной торговли для продуктов питания вырос всего лишь на 1%.

Торговые центры уходят в регионы

Уровень свободных помещений в качественных торговых центрах Москвы находится на предельно низком уровне (менее 1%). Потенциал строительства крупных торговых центров в Москве крайне низок, сейчас интересы властей и девелоперов столицы сместились в сторону строительства небольших (< 5000 кв. м GLA) торговых центров. А это означает, что конкуренция ретейлеров за помещения в уже существующих торговых центрах будет усиливаться.

Зато вне Москвы продолжается строительство и ввод в эксплуатацию крупных торговых центров. За три квартала 2011 года в России было построено 14 качественных торговых центров общей торговой площадью 542 000 кв. м GLA (3 – в Москве и 11 – в других городах России), из них семь было введено в III квартале 2011 года. Всего в стадии строительства находится 2 млн кв. м GLA в качественных торговых центрах, которые, согласно планам девелоперов, могут быть введены в эксплуатацию в 2012 году. Ретейлеры из всех сегментов рынка, уже работающие в России, объявляют о своей региональной экспансии и планах развития в регионах России.

Доходное место: street-retail

Потенциал строительства магазинов street-retail в центральном округе Москвы (с проходимостью более 10 тыс. человек в часы пик) тоже крайне низок, а это означает, что конкуренция ретейлеров за уже существующие помещения будет тоже усиливаться. На сегодня арендные ставки на помещения формата street-retail, расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью, достигли уровня 2008 года. По данным консалтинговой компании RRG, общий объем предложений торговой недвижимости в формате street-retail в Москве снизился с начала 2011 года на 16%, а цены на такие объекты выросли. Объем предложения объектов street-retail в центральном районе вырос на 15%, за его пределами упал сразу на 31%. Цены на объекты подросли во всех районах: в ЦАО – на 5%, вне Садового кольца – на 9%; средневзвешенная цена такого рода предложений выросла на 15%. Самые низкие арендные ставки на помещения street-retail в ЦАО отмечаются на восточном и северном направлениях за пределами Садового кольца и на набережных зонах – к ним устойчиво невысокий интерес. Условно пониженные арендные ставки встречаются в трех случаях. Первый – там, где низкий пешеходный трафик. Брать помещение в таком месте довольно сомнительное развлечение. Второй – муниципальные условия. Правда, часто эти квадратные метры перекупают еще до вас, чтобы потом сдавать в субаренду. И третий вариант – помещение имеет явные проблемы (неудачная планировка, отсутствие витрин и пр.), что также не лучшим образом скажется на кошельке.

Аналитики RRG подчеркивают, что рост цен на объекты street-retail на фоне снижения цен на торговую недвижимость в целом свидетельствует о том, что именно этот формат сохраняет свою исключительную привлекательность для инвесторов по сравнению с другими форматами торговых объектов. По словам Ильи Белугина, генерального директора агентства недвижимости Maitre Rochet, помещения street-retail в хороших местах всегда являются дефицитом, независимо от ситуации в экономике. Несмотря на то что экономический кризис произвел ротацию арендаторов и откорректировал цены на аренду, арендаторов, готовых арендовать такие помещения, долго искать не приходится.

По итогам международной выставки торговой недвижимости MAPIC-2011, прошедшей в ноябре в Каннах, своими прогнозами на 2012 год поделился Андрей Будруев, вице-президент компании I’M Company: «В представленных экспозициях практически полностью отсутствовали новые проекты торговых центров. Полагаю, что в перспективе это приведет к дефициту торговых площадей и повышению ставок аренды». По словам Эвелины Ишметовой, вице-президента по консалтингу и партнера GVA Sawyer, MAPIC-2011 утвердил тренд следующего года – рост количества торговых точек у отдельных ретейлеров, а также смену основной парадигмы получения прибыли в сетях от высокой маржи одного объекта в сторону высоких оборотов нескольких объектов.

Анна Комиссарова


Ставки аренды на помещения street-retail в торговых коридорах Москвы

Торговый коридор

Арендная ставка, $/кв. м в год

Тверская ул.

3500 – 7000

Петровка ул.

2500 – 4000

Кузнецкий Мост ул.

2000 – 3500

Арбат ул.

2000 – 3000

Пятницкая ул.

1800 – 2500

Кутузовский проспект

1500 – 2500

Проспект Мира

1500 – 2500

Маросейка ул.

1500 – 2500

Большая Дмитровка ул.

1500 – 3500

1-я Тверская-Ямская ул.

1200 – 2000

Мясницкая ул.

1100 – 2500

Садовое кольцо

1000 – 3000

Ленинградский проспект

1000 – 2100

Ленинский проспект

800 – 1300

Источник: Praedium Oncor International (III квартал 2011 г.)

Основные показатели рынка street-retail Москвы по итогам 2011 года

Средние ставки аренды**, долл./кв. м в год

В пределах Садового кольца

2200

Между Садовым кольцом и ТТК

1700

Между ТТК и МКАД (спальные районы)

1000

Средние цены продажи**, долл./кв. м в год

В пределах Садового кольца

14 500

Между Садовым кольцом и ТТК

5000

Между ТТК и МКАД (спальные районы)

2500

Источник: Astera (*Предварительные данные на момент подготовки отчета. **На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т. д., которые в данной таблице не отражены)

Рейтинг

Наши партнеры