Диалог с девелопером

492
7 минут
Диалог с девелопером
Как жить и что делать – ретейлеры обсудили меры антикризисного управления в рамках форума на выставке «Индустрия моды» в Санкт-Петербурге

FR#6, январь 2009

От оптимизма к реальности

В III квартале 2008 года спрос на одежду, обувь и другие продукты модной индустрии снизился в среднем на 15%, и, по прогнозам розничных операторов, это снижение продолжится как минимум до весны. В январе-марте продажи будут на минимальном уровне, а самым трудным сезоном будет лето 2009 г.

Реально оценить ситуацию на рынке долгое время мешали отчеты различных маркетинговых агентств, проводящих кабинетные исследования, основанные на экспертных оценках и данных СМИ и Интернет. По данным таковых, ежегодный рынок одежды уже несколько лет подряд растет на 20-25%. Мария Сморчкова обращает внимание, что данные из открытых источников (СМИ, интернет и PR-отчеты компаний по динамике развития сетей (с целью привлечь партнеров) и планы развития компаний за счет новых открытий магазинов) иллюстрируют скорость развития лидеров рынка, но не реальную динамику потребления. Сети растут за счет открытия новых магазинов, фактически выдавливая с рынка прежние розничные форматы (рынки, мелкоформатную нефирменную «нарезку»). При этом эффективность открытых магазинов, динамика продаж с квадратного метра торговых площадей по рынку одежды в течение 2008 года существенно снизилась. С ростом конкуренции, увеличением числа ТЦ, размыванием потоков покупателей и ростом издержек (аренда, зарплата, транспорт, коммунальные платежи и проч.) доходность ретейла падает. Впервые АПРИМ открыто заговорил о росте издержек и снижении доходности ретейла весной на конференции «Представление сетевых марочных брендов в торговом центре» в рамках выставки «Молл». Более детально проблемы ретейла обсуждались на осенней выставке CPM. В III квартале ситуация усугубилась снижением продаж, первые индикаторы которого пришли из регионов. Сегодня АПРИМ уже не только говорит о проблемах, а вырабатывает комплекс антикризисных мер и объединяет компании ретейла и обслуживающего сегмента в поиске решений.
Исследовательская компания COMCON в первом полугодии 2008 г. в своем традиционном исследовании TGI констатировала общую стагнацию расходов домохозяйств на одежду на уровне 6% от общих трат. Полугодием раньше на том же «Молле» исследователи говорили об уменьшении покупок в штуках, что косвенно подтверждает рост популярности фирменных брендовых магазинов относительно прежних мест продаж (рынков и «неформатных» магазинов) и рост цен на одежду в России (вследствие роста издержек розницы и таможенных пошлин). Рост арендных ставок в течение 2007-2008 гг. (40% в регионах, 15% – в Москве) при уже реальной конкуренции в среднем сегменте стал главной темой дальнейших встреч.
Снижение продаж в III квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продавцы одежды констатируют на уровне 15%. Прежде всего – в среднем ценовом сегменте в столицах и повсеместно в регионах. В крупных промышленных центрах положение несколько смягчает активность покупателей при наличии свободных средств и накоплений. Но тренд к уменьшению числа покупок явно ощущается в средне-высоком сегменте, при том что в низком, где у покупателей хватает денег только на еду и одежду, продажи идут вверх. По мнению маркетологов, исследующих покупательское поведение в разных сегментах, это классическая реакция потребителей на слухи о предстоящем кризисе, увольнениях, возможном повышении цен, девальвации рубля, инфляции при невозможности иным способом сохранить накопления.

Труд - это цель бытия и форма. Деньги - его платформа

Так как российский ретейл лишен какого-либо государственного регулирования, у владельцев сетей и магазинов, по большому счету, есть единственная возможность сохранения прибыли – сокращение издержек. На протяжении последних 2 лет рост затрат ретейла шел в основном по двум статьям – аренда и зарплата персонала.

С 2002 г. зарплаты в небюджетной сфере в целом по стране растут на 10% в год. В ретейле только за 2007 г. они выросли на 15-17%. С учетом скорости развития сетей профессия продавца стала самой дефицитной. Но даже рост зарплат в общем объеме издержек не столь ощутим по сравнению с ростом аренды. Евгений Цивин, совладелец и генеральный директор сети EDMINS (аксессуары и багаж), привел сравнительные данные о доле расходов на аренду и зарплату в общих издержках розницы на примере собственных магазинов в России и за рубежом.


Москва

Регионы
России

Прага

Хельсинки

Сумма операционных расходов в месяц (евро/кв. м)

250-450

120-180

100-200

250-350

Аренда (в % от оборота)

55-80%

До 80%

20-35%

25-35%

Зарплата (в % от оборота)

35-40%

20-50%

50-70%

50-65%


Рост затрат на аренду на сегодняшний день не соответствует параметрам эффективной розницы. О том, что рынок торговой недвижимости перегревается, эксперты говорят уже полтора года. Статья «Бум квадратных метров, или Пузырек для Алисы», опубликованная год назад на сайте www.rustm.net, наделала немало шума в профессиональных кругах. Ключевая мысль статьи: «Если все заявленные проекты строительства торговых центров будут-таки реализованы, то при прогнозируемых темпах роста розничного оборота к концу 2012 г. (срок ввода в эксплуатацию всех проектов) выручка с 1 кв. м будет соизмерима с расходами на содержание этой площади». То есть о закупке новых коллекций, зарплатах продавцов и собственной прибыли можно забыть.

За неполный 2008 г. ставки аренды выросли на 15% в Москве и Санкт-Петербурге (до $2500 за кв. м в год), на 40% – в регионах (до $1500). Для сравнения – в самом дорогом районе Нью-Йорка, Манхеттене, снять помещение для магазина стоит $3400 за кв. м в год, в Париже на Елисейских Полях можно найти помещения за 720 евро в год, в Стокгольме – за 840, в Праге – за 660. Не стоит забывать о покупательской способности в этих странах. Сегодня на Тверской в Москве дешевле, чем за $8000 за кв. м в год, снять помещение невозможно. Экономически малообразованные франчайзи, видя, что магазины на Тверской все-таки торгуют, решают, что уж у себя-то в городе они будут в прибыли и при ставке аренды в $1500. Однако по итогам сезона выходит, что розница не достигает запланированных показателей. В результате многие франчайзи задумываются о выходе из бизнеса. Некоторые спешно отказываются от этой модели и выходят напрямую на европейских поставщиков, самостоятельно открывают мультибрендовые магазины.

Не конкуренции, но союзу принадлежит прекрасное завтра

У розницы в сложившейся ситуации может быть два выхода – поиск альтернативных торговых форматов и выход в малые города, которые пока не интересны крупным сетям. Под альтернативными форматами подразумеваются специализированные fashion-моллы и стрит-ретейл, в которых уменьшение трафика нецелевых посетителей сменится потоком целевых покупателей. Открытие магазинов в fashion-моллах выгодно тем, что арендаторам в этом случае не придется содержать «якорей» – гипермаркеты еды, кинотеатры и фуд-корты, как это сегодня происходит в торгово-развлекательных комплексах. Ставка аренды, по мнению ретейлеров одежды, не должна превышать 12% от оборота, для магазинов обуви и аксессуаров – 15%. Пока же арендаторы не могут договориться и о 30%. Девелоперы не верят в прозрачность ретейла, а некоторые продавцы опасаются ситуации, когда новые проценты «для всех» будут выше существующих ставок для «избранных».

Организаторы круглого стола отметили, что они не предлагают переходить на процент с оборота работы всем и сразу. В информационном письме АПРИМ по итогам первого заседания владельцев сетей в Москве 22 октября предложен широкий спектр вариантов начисления арендной платы в возможной кризисной ситуации на потребительском рынке. Возможной, подчеркивают участники. В том случае, если начавшееся снижение продаж продолжится и далее. Но все без исключения ретейлеры говорят об одном: коммерческий успех торгового центра напрямую должен зависеть от кассы арендатора, розничного магазина. «Когда мы научимся разговаривать с девелоперами на одном языке, – поясняет Евгений Цивин, – тогда сможем изменить ситуацию. Недоверие существует с обеих сторон, но это не значит, что так должно продолжаться и дальше. И пока есть компании, которые говорят «Мы не покажем оборот», процесс установления нормальных рабочих отношений будет тормозиться.

Галина Кузнецова

  • Комментарии
Загрузка комментариев...