Итоги рынка торговой недвижимости 2011

FR#17, январь 2012

Рекорд побит

По данным компании Cushman & Wakefield, в этом году сегмент торговой недвижимости в России впервые с 2007 года вышел на первое место по объему инвестиций. На этот сегмент к настоящему моменту приходится 43% инвестиций. За первые три квартала 2011-го объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 6,5 млрд. долларов. (К слову сказать, в Китае в 2011 году инвестиции в торговую недвижимость составили 6,35 млрд долларов. – Прим. FR.) Это на 60% больше, чем за аналогичный период 2010 года и на 12% больше итогов 2008 года (5,8 млрд долларов), который до настоящего момента был самым успешным на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость.

Россияне все больше денег тратят на непродовольственные товары. По данным отчета компании Cushman & Wakefield, анализ структуры оборота розничной торговли показывает, что, как и ранее, оборот розничной торговли непродовольственными товарами растет значительно быстрее, чем оборот розничной торговли продуктами питания. По итогам третьего квартала года оборот розничной торговли России вырос на 6%, при этом рост сегмента непродовольственных товаров составил 9,6%, а оборот розничной торговли для продуктов питания вырос всего лишь на 1%.

Торговые центры уходят в регионы

Уровень свободных помещений в качественных торговых центрах Москвы находится на предельно низком уровне (менее 1%). Потенциал строительства крупных торговых центров в Москве крайне низок, сейчас интересы властей и девелоперов столицы сместились в сторону строительства небольших (< 5000 кв. м GLA) торговых центров. А это означает, что конкуренция ретейлеров за помещения в уже существующих торговых центрах будет усиливаться.

Зато вне Москвы продолжается строительство и ввод в эксплуатацию крупных торговых центров. За три квартала 2011 года в России было построено 14 качественных торговых центров общей торговой площадью 542 000 кв. м GLA (3 – в Москве и 11 – в других городах России), из них семь было введено в III квартале 2011 года. Всего в стадии строительства находится 2 млн кв. м GLA в качественных торговых центрах, которые, согласно планам девелоперов, могут быть введены в эксплуатацию в 2012 году. Ретейлеры из всех сегментов рынка, уже работающие в России, объявляют о своей региональной экспансии и планах развития в регионах России.

Доходное место: street-retail

Потенциал строительства магазинов street-retail в центральном округе Москвы (с проходимостью более 10 тыс. человек в часы пик) тоже крайне низок, а это означает, что конкуренция ретейлеров за уже существующие помещения будет тоже усиливаться. На сегодня арендные ставки на помещения формата street-retail, расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью, достигли уровня 2008 года. По данным консалтинговой компании RRG, общий объем предложений торговой недвижимости в формате street-retail в Москве снизился с начала 2011 года на 16%, а цены на такие объекты выросли. Объем предложения объектов street-retail в центральном районе вырос на 15%, за его пределами упал сразу на 31%. Цены на объекты подросли во всех районах: в ЦАО – на 5%, вне Садового кольца – на 9%; средневзвешенная цена такого рода предложений выросла на 15%. Самые низкие арендные ставки на помещения street-retail в ЦАО отмечаются на восточном и северном направлениях за пределами Садового кольца и на набережных зонах – к ним устойчиво невысокий интерес. Условно пониженные арендные ставки встречаются в трех случаях. Первый – там, где низкий пешеходный трафик. Брать помещение в таком месте довольно сомнительное развлечение. Второй – муниципальные условия. Правда, часто эти квадратные метры перекупают еще до вас, чтобы потом сдавать в субаренду. И третий вариант – помещение имеет явные проблемы (неудачная планировка, отсутствие витрин и пр.), что также не лучшим образом скажется на кошельке.

Аналитики RRG подчеркивают, что рост цен на объекты street-retail на фоне снижения цен на торговую недвижимость в целом свидетельствует о том, что именно этот формат сохраняет свою исключительную привлекательность для инвесторов по сравнению с другими форматами торговых объектов. По словам Ильи Белугина, генерального директора агентства недвижимости Maitre Rochet, помещения street-retail в хороших местах всегда являются дефицитом, независимо от ситуации в экономике. Несмотря на то что экономический кризис произвел ротацию арендаторов и откорректировал цены на аренду, арендаторов, готовых арендовать такие помещения, долго искать не приходится.

По итогам международной выставки торговой недвижимости MAPIC-2011, прошедшей в ноябре в Каннах, своими прогнозами на 2012 год поделился Андрей Будруев, вице-президент компании I’M Company: «В представленных экспозициях практически полностью отсутствовали новые проекты торговых центров. Полагаю, что в перспективе это приведет к дефициту торговых площадей и повышению ставок аренды». По словам Эвелины Ишметовой, вице-президента по консалтингу и партнера GVA Sawyer, MAPIC-2011 утвердил тренд следующего года – рост количества торговых точек у отдельных ретейлеров, а также смену основной парадигмы получения прибыли в сетях от высокой маржи одного объекта в сторону высоких оборотов нескольких объектов.

Анна Комиссарова

Ставки аренды на помещения street-retail в торговых коридорах Москвы

Источник: Praedium Oncor International (III квартал 2011 г.)

Основные показатели рынка street-retail Москвы по итогам 2011 года

Средние ставки аренды**, долл./кв. м в год

Средние цены продажи**, долл./кв. м в год

Источник: Astera (*Предварительные данные на момент подготовки отчета. **На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т. д., которые в данной таблице не отражены)