FR#11, 2011
Новые расчеты арендных ставок
В ситуации, сложившейся в 2009 году, объекты торговой недвижимости, имеющие серьезные недостатки, оказались в невыгодном положении, их владельцам пришлось прислушаться к условиям арендаторов под угрозой их потери и снизить ставки. В первом квартале участники рынка были дезориентированы – важным стал вопрос, на кого должно лечь бремя кризиса – на арендатора или арендодателя? В результате был найден компромисс: якорные арендаторы, являющиеся важным элементом торгового объекта, получили более выгодные условия, в то время как мелким арендаторам пришлось самим решать свои проблемы, не рассчитывая на значительные скидки.
Скорректировалась и схема расчетов арендных платежей. На смену контрактам с фиксированной ставкой пришел новый вид расчета ставки аренды как процента, взимаемого с товарооборота арендатора, или комбинированные системы расчета. К концу первого полугодия 2009 года на подобные системы расчета перешли многие арендаторы.
Величина процента зависит от специализации арендаторов:
– для продовольственных гипермаркетов – 4-8%;
– для супермаркетов бытовой техники и электроники – 3-6%;
– для прочих арендаторов среднее значение находится в пределах 10-16% и зависит от бренда и занимаемой площади.
Вопрос оплаты коммунальных платежей стал решаться отдельно. Для арендодателей оказалась более выгодна комбинированная система оплаты (минимальная фиксированная оплата и процент с оборота), так как, используя ее, арендодатель получает определенную защищенность от серьезных убытков и возможность планирования доходов.
Ставки аренды в торговых центрах в начале 2010 года зафиксировались в Москве в среднем на уровне:
– 110-320 USD за кв. м в год для якорных арендаторов;
– 500-2300 USD за кв. м в год для сопутствующих арендаторов. По данным компании «Магазин Магазинов» в ассоциации CB RICHARD ELLIS, в первой половине 2009 года на московском рынке арендные ставки сократились в среднем на 25-30% относительно конца 2008 года. При этом темпы снижения ставок были неодинаковыми в зависимости от размеров помещений, успешности и привлекательности торговых центров для розничных сетей.
Во второй половине 2009 года уровень арендных ставок достиг дна падения. В этот период времени не отмечено его резких колебаний.
Тенденции и прогнозы
По мнению аналитиков Jones Lang LaSalle, ставки расти не будут из-за дефицита качественных торговых площадей. Рост может быть только в отдельных успешных торговых объектах, где сформирован «лист ожидания» арендаторов. Общая тенденция для рынка аренды 2010 года – стагнация показателей арендного дохода собственников в соответствии с уровнем конца 2009 года.
При этом продолжится практика расчетов собственников и арендаторов в зависимости от доходов последних, то есть по схемам, предполагающим уплату процента с оборота торговой точки.
Однако аналитики компании «Магазина Магазинов» считают по-другому. Они исходят из того, что в Москве сейчас строится около 20 современных торговых центров с совокупной арендопригодной площадью, превышающей 900 000 кв. м.
Крупнейшими проектами являются «Вегас», Mall of Russia, River Mall, «Гагаринский», «Гудзон» и другие. В среднесрочной перспективе эксперты прогнозируют предложение торговых площадей на уровне 300 000-400 000 кв. м ежегодно. Они считают, что такой величины будет достаточно для удовлетворения потребностей в помещениях со стороны ретейлеров. В долгосрочном периоде, напротив, возможен их дефицит вследствие отсутствия новых проектов. С учетом того, что спрос на торговые площади стабилен, ставки вырастут в среднем на 5-10%.
Анна Комиссарова